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最新消息

日本房地產法律有各種保護消費者的制度
2012年7月19日
投資日本房地產時,日本房地產法律有各種保護消費者的制度,簡單介紹日本購屋買屋時的クーリング・オフ制度

房地產業者自己作為賣主,在事務所等以外的地點接受買方(房地產業者除外)的購屋申請或者締結買賣契約時,原則上,買方可以撤回申請或者解除契約,這種制度稱為クーリング・オフ制度.

在這種情況下,賣方必須歸還買方支付的手付(定金)等費用,同時不得向買方收取違約金.有關クーリング・オフ制度的詳細內容,可以參考宅地建物引取業法之37條之2.

宅建業者が自ら売主になる場合、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは売買契約の締結をした買主(宅建業者を除く)は、申込みの撤回等ができることを書面で告げられたときから8日以内であれば、書面でその撤回をすることができるとされていますが、例えば、自宅近くのファミリーレストランや喫茶店等で、クーリング・オフしないということを買主が了解の上契約を締結した場合、クーリング・オフの適用はどうなるのでしょうか。売主業者は買主がクーリング・オフをしないことを了解の上契約したのですから違約金を請求したいと言うのですが

「宅地建物取引業者が、クーリング・オフ制度の適用がある場所で契約締結を行った場合において、相手方に対してクーリング・オフをしない旨の合意を取り付けたとしても、この制度の適用がある場所で契約締結等を行った場合はクーリング・オフ制度が適用される」とされています。(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)

また、「宅地建物取引業者が、クーリング・オフ制度の適用がある場所で契約締結等を行ったにもかかわらず、相手方に対して、クーリング・オフができない旨を告げる行為やクーリング・オフをするには損害賠償又は違約金が発生するなどを告げる行為は、情状に応じ、法第65条第1項第1号又は第2号の指示処分、法第65条第2項第5号の業務停止処分等を行うことにより、厳正に対応する必要がある」とされ、クーリング・オフの妨害行為に対しては、厳しく対応する旨が示されています。

したがって、ご質問のケースでは、買主は、クーリング・オフの告知を受けて8日以内であれば、クーリング・オフにより契約を解除することができます。

クーリング・オフにより契約が解除された場合、売主は既に受領した手付金等の金銭を買主に返還しなければなりません。売主は違約金の請求をすることも出来ません。

日本房地產相關法律之特色
2012年6月17日
於1896年頒布的《日本民法典》較為詳細地規定了與房地產相關的各項權能,即私有權、地上權、長期租地權及使用他人土地相關權

自1899年至1975年分別對住宅管理、土地開發、建築設計、工程施工、房產擁有、房地租的征收發布了20多個單行法規。為解決住宅問題,日本在二戰後進行了大規模的立法活動,並相應制定了數以百計的政令、告示等行政法律規範,形成了較為完整的體系,涉及計劃法、組織法、勞動法、財政金融法、環保法、行政法等部門法律,這些法律對保證住宅建設的持續發展和解決住房問題起到了巨大的促進作用。

80年代除了制定新的住宅法規外,對原頒布的多數房地產單行法規又進行了修訂,加上相關單行法規幾十個,已形成單行法規體系。通過有效的政策法律調整,日本的住宅建設取得了令人矚目的成就,截至1988年,日本已有住宅4203600套,戶均1.15套,人均住房面積達23平方米,基本滿足了國民的住房需要。 有所得稅、法人稅、繼承和贈與稅等與房地產相關的配套法律。

地產涉及地產和房產,反映的經濟問題很復雜,不可能有一項法律能夠包羅萬象、面面俱到,只能依據若幹法律、法規共同作用,相互補充。日本針對房地產問題,進行了大量立法活動。

根據1979年日本《國土六法》所載,有關土地的法律多達500多個,關於住宅建設的法律、法律多達幾十個. 關於住宅建設的法律大多在第一條寫明其宗旨"以提供大量的住宅和住宅地、改善國民的居住環境,安定國民生活為目的"。此外日本還通過了大量的建設基準法具體規定了住宅的建設區域、建設標準、住宅規格、環保要求,從而保證了住宅建設與整個國民經濟發展與規劃相符合。

關於地產的基本法是《國土綜合開發法》和《國主利用計劃法》。其旨在綜合利用、開發和保全國土,同時使產業布局合理化和提高社會福利。關於房產的基本法是《住宅建設計劃法》和《住宅金融公庫法》,其旨在改善國民居住環境,安定國民生活。

不動産稅法新變化
2012年4月2日
日本出台了新的購買房地産的減稅制度,對于希望在日本購買海外房地産的客戶,可以減輕相當大的成本
● 認定為[長期優良住宅]時,[固定資產稅][不動產取得稅][登錄免許稅]等不動産相關稅率將實行減稅措施將至2014年3月31日。
● 土地及住宅取得後,需要征繳的[不動產取得稅],其課稅標準降由4%降至3%,期限爲2015年3月31日。

 
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