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日本房價崩盤十年 中國是否正在走日本老路? 來源:錢江晚報
2012年6月22日
在房地産泡沫時代,日本東京有著全球"住房價格最昂貴的城市"之稱。隨著泡沫經濟的結束,日本最貴城市的房價怎麽樣了?央視記者近日探訪了東京的壹處暢銷樓盤發現,位于東京都23區內,相當于北京4環以內壹套精裝三居室約合人民幣400萬元。專家認爲,日本的房地産市場逐漸回歸理性,價格也趨近合理。

考察案例:地段、品質、價格極具吸引力

日本房地産巨頭之壹野村不動産開發的壹處大型住宅項目,位于東京都23區內,相當于北京4環以內。該樓盤共有785戶,面積從58平方米的兩居到87平方米的四居不等。最受購房者歡迎的是70到80平方米的三居精裝住宅,目前的價位約爲5000萬—6000萬日元,合人民幣380萬至430萬元。

該項目第壹期的325戶開盤當天立刻售罄。據這家樓盤負責人介紹,該項目距城鐵站只有2分鍾,到市中心交通方便,具有升值潛力,同時建築過程中引入環保理念,引入太陽能發電,雨水再利用等環保設施,節約了生活成本。而最重要的是,與同地段相比,相對較低的價格是吸引許多買房者前來的重要因素。

記者調查:房價水分不多,無太多炒作

記者調查發現,盡管日本的土地資源有限,由于其房地産市場在泡沫經濟之後逐漸規範和成熟,日本房地産並無太多炒作成分,水分不多。
日本野村不動産銷售負責人介紹說,5000萬—6000萬的價格,對于企業職員來講,與租房相比非常有吸引力。
離市中心近、5000萬元左右的樓盤在過去很少見;現在,與房子積壓在手相比,開發商選擇的是薄利多銷,房子蓋好後全部售出,盡快周轉資金。

次貸危機以後,很多日本消費者控制支出。因爲這次商品房價格合適,大家紛紛出手,因此價格的設定也是受歡迎的原因之壹。
據了解,去年日本前六位房地産集團的平均利潤率爲13.1%,日本人均年收入約爲450萬日元,約合人民幣34萬元,東京收入相對高壹些。粗略計算,壹個上班族約12年的純收入就可以在東京市區買壹套精裝三居住宅。

日本在上世紀80年代經曆了壹場空前的房地産泡沫。泡沫過後,是日本經濟停滯的10年,對許多日本國民來說,這10年簡直如同漫長的夢魇。
日本的房價上漲始于1985年,這壹年代表日元大幅升值的"廣場協議"簽署,美元貶值後,大量國際資本進入日本的房地産業,大大刺激了房價的上漲。日本政府同時發布"首都改造計劃",東京土地投資空前活躍,地價飛漲並迅速波及全國,由此開啓了日本房地産的黃金期。
爲刺激經濟增長,日本中央銀行當時采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地産以及股票市場,1989年底,日經指數沖破38915的曆史最高點,股市房市資金泛濫。受房價暴漲的誘惑,許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地産的投機,致使房地産價格暴漲。到1991年爲止,日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多,大阪地區甚至上漲了8倍。

富士通綜合研究所首席研究員柯隆介紹說,泡沫經濟讓日本的地産價格上升了好多倍,當時有人計算過,把日本東京都的整個土地賣掉之後,可以買到美國整個國家的土地。 1989年,日本政府覺察房地産過熱,開始通過調整金融、稅務、土地管理等政策進行宏觀調控,打出了壹系列組合拳,強制冷卻房地産市場。日本的股市與樓市價格直線下降,跌入谷底。

1991年後,隨著國際資本獲利後撤離,很大程度上由外來資本推動的日本房地産泡沫迅速破滅。泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響,許多在泡沫經濟時期購買房地産的日本人生活陷入窘境,甚至破産。到1993年,日本房地産業全面崩潰,企業紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元。 近來中國政府對于飛快上漲的樓價出台了壹些嚴厲的調控政策,壹些人開始把中國和日本進行比較,擔心中國因此會出現像日本在上世紀90年代末那樣的危機,但是在采訪中,日本的經濟學家對此並不認同,認爲中國不會出現日本過去的局面。

日本房價目前偏低
日本房地産泡沫破滅後"失去的十年"讓許多日本人至今記憶猶新,日本房地産金融工學學會會長川口有壹郎認爲,日本目前的房地産價格仍然相對偏低。 川口有壹郎說,日本現在房地産價格整體偏低,有經濟增長緩慢,人口下降,不景氣等原因。考慮到地方經濟正在衰退,現在的低價格對部分地區還是適中的。

中日有很多不同點
川口有壹郎認爲,中日兩國在銀行、金融體系,經濟發展模式和人口結構上都存在不同。中國堅持人民幣彙率保持基本穩定,嚴格限制銀行資金流入房地産市場,在通脹預期不斷增大的形勢下,央行不會降低利率,這與日本地産泡沫時的政策完全不同。
中日之間不同點還有,首先,日本上世紀80年代人口增長率低,90年代勞動人口減少,而中國到2020年之前勞動人口都呈上升趨勢。其次,中國GDP保持10%的增長率,和日本60年代壹樣,因此房價不會急速下滑。

中國房價將下調
據美國諾獎得主羅伯特·福格爾預測,2040年中國GDP將是美國的3倍,如此房地産價格必然上漲。
川口有壹郎認爲,中國經濟的快速增長不會導致房價出現急速下滑,但是由于房價已經處于高位,現在上海北京等大城市的房價基本持平甚至高出東京,在此基礎上的大幅上漲不太可能。所以離價格調整的時機不遠了。(據央視財經頻道)

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